Kế toán thuế đối với trường hợp cho thuê nhà, tài sản của hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức hành chính sự nghiệp hiện nay đang có nhiều sự quan tâm, những thực tế phát sinh làm khó cho doanh nghiệp đi thuê. Startup.edu.vn xin tổng hợp một số hướng dẫn đơn giản và tổng thể cho nội dung này, gồm có:
- Cho thuê tài sản, cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng... thì phải nộp những loại thuế nào?
- Trình thụ tủ tục và cách tính thuế cho từng sắc thuế được áp dụng như thế nào?
- Làm gì để có lợi cho cả bên thuê và cho thuê?
Cần thêm tư gấn thuế gọi: 0986 359 848
Thuế giá trị gia tăng, thuế TNCN đối đối với trường hợp cho thuê Nhà, Đất, Tài sản của cá nhân (hộ gia đình), tổ chức sự nghiệp..
Các hoạt động cho thuê nhà, mặt bằng, kho bãi, ô tô, tài sản khác tại TP.HCM, theo hướng dẫn tại quyết định số 16333 ngày 30-12-2008 của Cục Thuế TP.HCM, đối tượng nộp thuế là các hộ gia đình, cá nhân, các đơn vị sự nghiệp có nhà, mặt bằng, tài sản… cho thuê (sau đây gọi là bên cho thuê); có doanh thu và thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà/mặt bằng… không phân biệt bên đi thuê là tổ chức, cá nhân người Việt Nam; tổ chức, cá nhân người nước ngoài hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Cập nhật thêm các nội dung hướng dẫn tại thông tư 219, thông tư 119/2014/TT-BTC, xin hướng dẫn chi tiết như sau:
Trường hợp cá nhân, nhóm cá nhân cho thuê
|
Trường hợp đơn vị sự nghiệp, tổ chức khác
|
- Thuế môn bài – mức 1.000.000 VND/năm
- Thuế giá trị gia tăng
- Thuế thu nhập cá nhân
|
- Thuế giá trị gia tăng
- Thuế thu nhập doanh nghiệp
|
Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê mà tổng số tiền cho thuê trong năm thu được từ một trăm triệu đồng trở xuống hoặc tổng số tiền cho thuê trung bình một tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng trở xuống thì không phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và cơ quan thuế không thực hiện cấp hóa đơn lẻ đối với trường hợp này
Thuế GTGT tính theo giá trị gia tăng: trường hợp xác định được doanh thu cho thuê, có đầy đủ hóa đơn chứng từ để chứng minh được giá thanh toán dịch vụ mua vào tương ứng thì thuế GTGT = GTGT nhân (x) thuế suất (mức thuế suất vẫn là 10%). GTGT = giá thanh toán dịch vụ cung cấp - giá thanh toán của dịch vụ mua tương ứng; và khoản thuế này khai nộp hằng tháng.
Thuế giá trị gia tăng tính theo phương pháp trực tiếp trên giá trị doanh thu = doanh thu x 5%;
Thực tế có nhiều trường hợp chỉ xác định được doanh thu cho thuê nhà, đất mà không xác định được các chi phí đầu vào tương ứng vì người có tài sản cho thuê thường không có hóa đơn chứng từ gốc về chi phí mua nhà, mua tài sản, chi phí duy trì, duy tu, sửa chữa... . Vì vậy, cơ quan thuế đã ban hành tỉ lệ GTGT trên doanh thu để áp dụng cho các trường hợp này là 38% đối với cho thuê nhà, đất ở các quận; 33% đối với cho thuê nhà ở các huyện (theo quyết định 16333 ngày 30-12-2008 của Cục Thuế TP.HCM). Các tỉnh thành khác có mức tính khác nhau, ví dụ Hà Nội là 40%... (tra cứu thông tin trên các website Cục thuế địa phương)
Trên cơ sở này, thuế GTGT mà người cho thuê nhà, đất phải nộp tương ứng với 3,8% doanh thu (doanh thu x tỉ lệ GTGT 38% x thuế suất thuế GTGT 10%), còn tại các huyện là 3,3% trên doanh thu (cũng theo cách tính này nhưng tỉ lệ GTGT trên doanh thu 33%).
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) phải nộp được tính như sau: thu nhập tính thuế x thuế suất của biểu thuế lũy tiến.
Thu nhập tính thuế = thu nhập chịu thuế (35% doanh thu nếu ở các quận; 30% doanh thu nếu ở các huyện) trừ (-) giảm trừ gia cảnh, các khoản đóng góp từ thiện theo quy định (nếu có), các khoản bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế (quyết định 16334 ngày 30-12-2008).
Tuy nhiên, thuế TNCN phải nộp nhiều hay ít còn tùy thuộc vào gia cảnh của từng cá nhân có nhà cho thuê và tùy thuộc vào thu nhập chịu thuế cao hay thấp. Trường hợp bà có đi làm và có nhận lương thì thu nhập tính thuế sẽ cộng thêm tiền lương hàng tháng.
Tóm lại:
Nếu cho thuê mà doanh thu nhận được dưới 100tr/năm hoặc tương đương 8,4tr/tháng và người cho thuê không có nguồn thu nhập nào khác (theo hồ sơ đăng ký thuế) thì không phải thực hiện thủ tục gì cả, không phải kê khai tính thuế. Bên đi thuê lập bảng kê 01/TNDN để kê khai tính chi phí thuê vào chi phí hoạt động của mình chứng minh bằng hợp đồng thuê và giấy tờ thanh toán tiền.
Nếu cho thuê mà doanh thu nhận được từ 100tr trở lên thì lại chia thành 2 trường hợp:
- Người cho thuê không có nguồn thu nhập khác: tính và kê khai nộp thuế như hướng dẫn ở trên, được áp dụng miễn trừ gia cảnh ở mức 9.000.000 VND/người/tháng. Nếu thu tiền nhiều tháng thì chia theo từng tháng để tính nhưng kê khai nộp thuế theo quý.
- Người cho thuê có thu nhập ở nơi khác, thu nhập từ cho thuê là thu nhập thứ 2 thì tạm thời khấu trừ 10% nộp ngân sách nhà nước về thuế TNCN và nếu mức thu không vượt quá 20tr/tháng đã khấu trừ 10% từng tháng thì cuối năm không cần quyết toán TNCN nữa. Thuế GTGT và thuế môn bài tính theo hướng dẫn ở trên.
Câu chuyện khó xử trong thực tế đối với các hoạt động này:
- Người cho thuê không muốn làm thủ tục gì cả, chỉ yêu cầu chi trả đủ số tiền thuê theo giá NET. Khi đó nếu giá thuê dưới 100tr/năm, bên đi thuê lập bảng kê 01/TNDN; nếu giá thuê trên 100tr mà bên đi thuê muốn hoàn tất thủ tục để được tính vào chi phí tính thuế TNDN thì phải làm các thủ tục sau:
1. Hợp đồng thuê – có công chứng, ghi rõ là bên đi thuê trả thuế thay và làm thủ tục thuế thay cho người cho thuê.
2. Giấy ủy quyền làm thủ tục thuế và nộp thuế thay cho bên cho thuê
3. CMND phoo hoặc hộ khẩu bên cho thuê, người được ủy quyền của bên đi thuê
4. Thực hiện đăng ký thuế cho bên cho thuê (nếu chưa đăng ký)
5. Làm tờ khai thuế môn bài, thuế GTGT, thuế TNCN kèm chứng từ thanh toán
6. Nộp thuế theo kết quả các tờ khai và xin mua hóa đơn từ bộ phận quản lý ấn chỉ của cơ quan thuế
7. Định kỳ (quý) lặp lại đề nghị mua hóa đơn từ cơ quan thuế và ghi vào sổ theo dõi mua hóa đơn.
8. Lựa theo các yêu cầu (cá biệt) từ cán bộ quản lý thuế.
Lời khuyên bổ ích:
Nếu tài sản cho thuê thuộc SỞ HỮU GIA ĐÌNH, thì hai bên nên thỏa thuận để nhiều người trên 18 tuổi (có tên trong hộ khẩu) cùng đứng tên cho thuê. Khi đó thuế môn bài và thuế GTGT không đổi nhưng thuế TNCN được tính bằng thu nhập tính thuế/số người đừng tên cho thuê – miễn trừ gia cảnh rồi mới tính theo biểu thuế lũy tiến. Vậy là giá thuê thậm chí trên 20tr/tháng mà 2người đứng tên chẳng hạn, cũng chưa phải nộp đồng thuế TNCN nào.
Vũ Long – Giám đốc tư vấn và đào tạo
Bạn đọc cần thêm thông tin hỗ trợ, vui lòng liên hệ Trung tâm dịch vụ kế toán thuế và tư vấn doanh nghiệp. Lầu 1, số 10, Phan Đăng Lưu, P7, Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh; 0838783882
